CFA Véronique Fourcade

L’immeuble par lequel est assuré le logement de la famille fait l’objet de dispositions particulières. Reste à savoir si celles-ci sont toujours applicables lorsque celui-ci n’est plus détenu directement par le particulier mais indirectement par le biais d’une société civile immobilière dont il est associé ?

En principe, il est interdit aux époux de disposer seuls des droits qui assurent le logement familial (c. civ. art. 215, al. 3). Dans ce cas, le double consentement des époux est nécessaire quel que soit leur régime matrimonial.

Selon la Cour de cassation, lorsque la résidence principale est détenue par l’intermédiaire d’une SCI dont l’un des époux au moins est associé, le double consentement des époux ne s’applique à la cession qu’à la condition que l’époux associé ait été autorisé à occuper le bien en raison d’un droit d’associé ou d’une décision prise à l’unanimité des associés (cass civ., 1re ch., 14 mars 2018, n°17-16482).

En l’espèce, l’associé majoritaire et gérant de la SCI propriétaire du logement occupé par les époux avait été autorisé par l’assemblée générale à vendre l’appartement sans requérir le consentement de son épouse. L’épouse ayant demandé l’annulation de la vente pour inobservation des dispositions impératives de l’article 215, alinéa 3 du code civil, la Cour de cassation a estimé qu’elle ne pouvait revendiquer cette protection en l’absence de justification d’un bail, d'un droit d’habitation ou d'une convention de mise à disposition de l’appartement par la SCI au profit de ses associés.

Cet arrêt révèle donc l’importance de formaliser l’occupation par les associés de l’immeuble appartenant à la SCI à titre de logement (statuts, procès-verbaux d’assemblée, bail d’habitation).

En matière d’IFI, un abattement de 30 % est pratiqué sur la valeur vénale réelle de l’immeuble libre de toute occupation qui constitue la résidence principale du propriétaire (CGI art. 973, I ; BOFiP-PAT-IFI-20-30-20-§ 50-08/06/2018).

Toutefois, cet abattement de 30 % ne s’applique que lorsque l’immeuble est détenu directement par le contribuable mais non lorsque celui-ci est détenu indirectement par l’intermédiaire d’une SCI.

Toutefois, les parts sociales de la SCI détenues par le contribuable sont susceptibles de faire l'objet d'une décote qui peut atteindre le même pourcentage en raison de contraintes qui diminuent leur valeur vénale (indivision, régime matrimonial de l'associé, ou encore statuts des associés) ou de la mise à disposition de l'immeuble au profit d'un associé ou d'un tiers par bail à usage d'habitation, bail professionnel ou bail commercial.

Sont exonérés de toute imposition les plus-values immobilières qui résultent de la cession d’immeubles qui constituent la résidence principale du cédant au jour de la cession (CGI art. 150 U, II.1° ; BOFiP-RFPI-PVI-10-40-10-19/12/2018).

Cette exonération s’applique également lorsque l’immeuble est détenu par l’intermédiaire d’une SCI. Dans ce cas, l’exonération s’applique :

-sur la fraction de l’immeuble occupé par l’associé à titre de résidence principale et pour la quote-part lui revenant, comme s’il en avait été lui-même propriétaire, en cas de cession de l’immeuble par la SCI (BOFiP-RFPI-PVI-10-40-10-§ 140-19/12/2018) ;

-à hauteur de la valeur du logement occupé par l’associé par rapport à la valeur globale de l’actif social, en cas de cession des parts par l’associé occupant l’immeuble à titre de résidence principale (CGI art. 150 UB, I ; BOFiP-RFPI-SPI-10-20-§ 160-06/07/2016).

Pour le calcul des droits de succession, un abattement de 20 % peut être pratiqué sur la valeur vénale réelle de l’immeuble constituant, au jour du décès, la résidence principale du défunt, lorsque, à la même date, cet immeuble est également occupé à titre de résidence principale par le conjoint survivant, par le partenaire lié au défunt par un Pacs, ou par un ou plusieurs enfants mineurs ou majeurs protégés du défunt, de son conjoint ou de son partenaire (CGI art. 764 bis ; BOFiP-ENR-DMTG-10-40-10-30-§ 10-12/09/2012).

Toutefois, cet abattement ne s’applique pas lorsque l’immeuble est détenu indirectement par l’intermédiaire d’une SCI dont il est associé (BOFiP-ENR-DMTG-10-40-10-§ 40-12/09/2012).