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Plus-values immobilières

Plus-values immobilières : dépenses venant en majoration du prix d'acquisition

Pour le calcul des plus-values immobilières, le prix d’acquisition peut être majoré des dépenses de construction, reconstruction et d’amélioration effectuées depuis l’acquisition de l’immeuble par des entreprises à condition que la facture mentionne l’adresse du chantier ou indique le nom du propriétaire et l’adresse du bien en cause.

En 2010, une SCI cède un immeuble lui appartenant et déclare, à ce titre, une moins-value immobilière. Au cours d’un examen contradictoire de la situation fiscale personnelle des associés sur la période 2009-2010, l’administration estime que la cession aurait dégagé, non pas une moins-value, mais une plus-value. En conséquence, elle appelle les rehaussements correspondants opérés dans la catégorie des plus-values de cession de biens immobiliers.

En dépit des observations formulées par les contribuables, les impositions supplémentaires sont mises en recouvrement en 2014 (la plus-value est fixée à 72 646 € puis à 59 711 € suite à un dégrèvement accordé par l’administration). Les contribuables vont au contentieux revendiquant une plus-value nette de 942 €. Mais le Tribunal administratif de Lille ne prononce qu’une remise partielle d’impositions. Les contribuables font appel du jugement. Sur appel incident, l’administration conteste la décharge accordée.

Si les contribuables et l’administration sont bien d’accord sur le prix de cession et le prix d’acquisition de l’immeuble cédé, leur point de désaccord réside dans le montant des dépenses venant en majoration du prix d’acquisition (CGI art. 150 VB, II).

Les contribuables ont fait état de dépenses de travaux de reconstruction et d’amélioration effectuées, depuis l’acquisition de l’immeuble, par différentes entreprises. Ils se sont prévalus notamment de 3 factures émises par des entreprises.

Si les premiers juges ont admis la prise en compte de ces factures en majoration du prix d’acquisition pour la détermination de la plus-value imposable, l’administration en a contesté 2 d’entre elles, considérant que l’adresse du chantier n’étant pas mentionnée, il n’était pas établi qu’elles se rapportaient à des travaux réalisés sur l’immeuble cédé.

Les contribuables faisaient valoir qu'en faisant état d’un élément particulier de l’immeuble, en l’espèce une tourelle, il était possible d'identifier l'adresse du chantier.

La Cour administrative d’appel annule le jugement en tant qu’il prononce une réduction des bases imposables.

En effet, seules 2 factures pouvaient venir en majoration du prix d’acquisition. La première qui mentionnait l’adresse du chantier et la seconde, qui bien que ne mentionnant pas l’adresse du chantier mais étant libellée au nom de la SCI et à l’adresse de l’immeuble en cause (et non au siège de la société) permettait de confirmer que ces travaux concernaient l’immeuble vendu.

En revanche, la dernière, dont aucune des mentions ne permettait d’établir qu’elle se rapportait à l’immeuble vendu devait être écartée.

Pour aller plus loin :

« Plus-values immobilières », RF Web 2016-2, § 566

CAA Douai 4 décembre 2019, n°18DA00417

Date: 30/11/2024

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