CFA Véronique Fourcade

Illustration d’un montage artificiel portant sur l’acquisition par une société IS de l’usufruit des parts d’une SCI

Constitue un montage artificiel les opérations de démembrement des parts et d’augmentation de capital de plusieurs SCI en vue d’acquérir des immeubles qui ont permis de déterminer les résultats remontant à la société IS usufruitière selon les règles des BIC et de constater un déficit aggravé par l’attitude des nus-propriétaires qui n’ont pas libéré la fraction de capital leur incombant lors de l'augmentation, dans le seul but d’éviter l’imposition en revenus fonciers.

Un père et ses 2 fils avaient constitué plusieurs SCI à l’IR, le capital se répartissant entre eux, pour 98 % ou 99 %, et une SAS, détenue intégralement par une SA dont ils étaient seuls associés, pour 2 % ou 1 %. Puis, avant que les SCI ne procèdent à l’acquisition d’immeubles, les contribuables avaient cédé l’usufruit temporaire de leurs parts à la SAS.

Chaque SCI avait ensuite procédé à une augmentation de capital par accroissement de la valeur nominale des parts afin de porter celui-ci à la valeur de l’immeuble dont l’acquisition était envisagée.

Enfin, chaque SCI avait acquis des immeubles à usage professionnel financés par ses fonds propres compte-tenu de l’augmentation de capital, dans la mesure de la libération par la SAS de la fraction de capital lui incombant, et pour le surplus, par des emprunts, le père et ses fils n’ayant pas libéré leurs souscriptions.

Ces montages avaient ainsi permis à chacune des SCI de déterminer le résultat fiscal selon les règles favorables des BIC qui permettent notamment d’amortir les immeubles acquis. En effet, si dans les SCI non soumises à l’IS, la taxation des bénéfices est organisée comme si leur patrimoine était confondu avec celui de leurs associés (principe de la translucidité fiscale), ce principe de détermination du résultat de la société peut être différent lorsque les droits sont inscrits à l’actif du bilan d’une société IS (CGI art. 238 bis K, I ; BOFiP-BIC-BASE-10-20-§§ 110 à 180-04/07/2018).

Ainsi, lorsque des immeubles sont détenus par une SCI à l'IR et donnés en location nue, les loyers perçus par la SCI sont imposables dans le patrimoine de la société IS usufruitière des parts, selon les règles des BIC. Or, les charges d’intérêts d’emprunts bancaires supportées par la SAS et les amortissements de l’usufruit temporaire des parts de chacune des SCI ont conduit à un résultat déficitaire ne générant aucun impôt sur les sociétés à la charge des associés.

Mettant en œuvre la procédure de l’abus de droit fiscal, l’administration a considéré que les actes de démembrement temporaire des parts ne lui étaient pas opposables.

Pour confirmer le caractère abusif des opérations, le comité de l’abus de droit fiscal a retenu les éléments suivants :

-si la SAS a libéré la fraction de capital lui incombant dans chacune des SCI, tel n’est pas le cas des contribuables qui s’en sont délibérément abstenus ;

-cette attitude des nus-propriétaires a contraint les SCI de recourir à des emprunts pour financer l’acquisition des immeubles projetée qui ont aggravé leurs charges et diminué d’autant le résultat auquel la SAS usufruitière pouvait prétendre ;

-ce procédé directement lié au démembrement a transféré sur la SAS usufruitière la charge du financement de la fraction du prix d’acquisition incombant normalement aux nus-propriétaires.