CFA Véronique Fourcade

Exonération au titre de la cession du logement en France des non-résidents : attention à la location temporaire

La location temporaire du bien cédé l’année de la cession fait échec à la condition exigeant la libre disposition du bien, au moins depuis le 1^er janvier de l’année précédant celle de la cession,pour le bénéfice de l’exonération de la cession du logement en France par un non-résident.

Sauf dispositions contraires des conventions internationales, les plus-values immobilières de source française réalisées par des non-résidents sont soumises à un prélèvement obligatoire (CGI art. 244 bis A). Par exception, les non-résidents bénéficient d’exonérations spécifiques :

-exonération totale au titre de la plus-value réalisée en cas de cession de l’ancienne résidence principale en France (CGI art. 244 bis A, I.1.al. 4) ;

-exonération plafonnée à 150 000 € de plus-value en cas de cession d’un logement en France au plus tard le 31 décembre de la 10^e année qui suit le transfert de domicile hors de France (que le bien soit libre ou loué), ou sans condition de délai, dès lors que le cédant a eu la libre disposition du bien cédé au moins depuis le 1^er janvier de l’année précédant celle de la cession (CGI art. 150 U, II.2°).

L’affaire soumise à la Cour administrative d’appel concerne l'ancienne exonération applicable aux cessions réalisées jusqu'au 31 décembre 2013 réservée à l'habitation en France des non-résidents à condition qu'ils aient eu la libre disposition du bien au moins depuis le 1^er janvier de l'année précédant celle de la cession (CGI art. 150 U, II.2° dans sa rédaction antérieure à la loi 2013-1278 du 29 décembre 2013, art. 28). Le litige portait sur l’appréciation de la condition de libre disposition du bien cédé.

Le cédant, alors domicilié à Londres, a cédé en 2012 une résidence en Corse en se plaçant sous le bénéfice de l’exonération de plus-value au titre de son ancienne habitation en France. À la suite d’un examen de sa situation fiscale personnelle, l’administration a remis en cause le bénéfice de cette exonération. Débouté en première instance, le cédant fait appel.

Il ressort de l’instruction que le cédant a mandaté en janvier 2012 une agence immobilière pour la mise en location du bien à un tiers. En conséquence, le bien a été loué du 27 juillet au 11 août 2012 (soit 15 jours) contre un loyer de 45 000 € hors commission.

Aussi, la Cour administrative d’appel a considéré que la condition tenant au bénéfice de la libre disposition du bien depuis le 1^er janvier au moins de l’année précédente n’était pas remplie.

La circonstance que la location n’ait été que temporaire et que l’intégralité de la villa n’ait pas été mise à la disposition du locataire étant, à cet égard, inopérantes.

Cette solution est transposable pour l'appréciation de la libre disposition du bien dans le cadre de l'exonération partielle plafonnée à 150 000 € applicable aux cessions réalisées depuis 2014.

« Plus-values immobilières / Plus-values sur biens meubles », RF 2020-3, § 1984