Fiscal,Patrimoine

Démembrement de propriété

Cession de l’usufruit temporaire de parts de SCI soumise au droit fixe de 125 €

La cession de l’usufruit temporaire de parts de SCI ne pouvant être qualifiée de cession de droit sociaux, elle est taxable au droit fixe de 125 € mais non au droit d’enregistrement proportionnel de 5 % assis sur le prix exprimé applicable aux cessions de participations dans des sociétés à prépondérance immobilière.

Par acte établi en 2012, les Consorts F, associés d’une SCI ont cédé, pour une durée de 20 ans, l’usufruit des parts qu’ils détenaient dans cette société à la société d’exploitation constituée sous la forme d'une SAS. Cette technique du démembrement des parts sociales permet notamment de combiner les avantages de l’IR et de l’IS tout en permettant à la société d’exploitation, en sa qualité d’associé usufruitier, de bénéficier d’un rôle décisionnaire sur l’affectation des résultats.

Le contentieux porté devant la Cour de cassation portait non pas sur l’évaluation de l’usufruit des parts mais sur les droits d’enregistrement applicables.

Pour la société acquéreur, seul le droit fixe de 125 € prévu à l’article 680 du CGI devait s’appliquer.

Pour l’administration fiscale, l’acte de cession devait être soumis au droit d’enregistrement proportionnel de 5 % prévu à l’article 726, I.2° du CGI, applicable aux cessions de participation dans des personnes morales à prépondérance immobilière et assis sur le prix déclaré.

La Cour de cassation tranche.

L’usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance (c. civ. art. 578). Il en résulte que l’usufruitier de parts sociales ne peut se voir reconnaître la qualité d’associé, qui n’appartient qu’au nu-propriétaire, de sorte que la cession de l’usufruit de droits sociaux ne peut être qualifiée de cession de droits sociaux.

Par conséquent, la cession de l’usufruit de droits sociaux, qui n’emporte pas mutation de la propriété des droits sociaux, n’est pas soumise au droit d’enregistrement proportionnel de 5 % prévu à l’article 726, I.2° du CGI mais au droit fixe de 125 € prévu à l’article 680 du CGI en faveur des actes innommés.

Pour aller plus loin :

« Société civile immobilière », RF 2021-3, §§ 102 et 1624

Cass. com. 30 novembre 2022, n° 20-18884

Date: 27/12/2024

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