CFA Véronique Fourcade

Il arrive qu’une SCI ait concédé l’usufruit d’une maison à un de ses associés. Si cet associé fait construire une piscine dans le jardin, à qui appartient-elle ? Sauf clause particulière, la piscine appartient à l’usufruitier, ce qui n’est pas sans incidences pratiques.

Piscine (mal) construite sur un terrain détenu en nue-propriété par une SCI

Un particulier confie à un entrepreneur la construction d'une piscine couverte sur un terrain appartenant à une SCI et dont il a l'usufruit.

Une fois réalisée, cette construction est payée par l’usufruitier. Cependant, des désordres apparaissent et la SCI assigne alors l’entrepreneur et son assureur en invoquant la garantie décennale.

Rappel de la garantie décennale

« Tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.

Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère » (c. civ. art. 1792).

Action de la SCI jugée irrecevable. - L’action en garantie décennale engagée par la SCI est déclarée irrecevable, les juges considérant qu’elle aurait dû être engagée par l’usufruitier, et non par la SCI .

La SCI forme un recours devant la Cour de cassation et fait valoir que la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous (c. civ. art. 552).

En outre, c'est, selon elle, le nu-propriétaire qui dispose de la qualité de maître de l'ouvrage, quand bien même ce serait l'usufruitier qui aurait ordonné la construction de l’ouvrage.

Décision validée par la Cour de cassation. - La Cour de cassation rappelle que si la propriété du sol emporte effectivement la propriété du dessus et du dessous, il n’en reste pas moins que le droit d'accession du nu-propriétaire du fonds sur lequel l'usufruitier édifie une construction nouvelle n'opère qu'à la fin de l'usufruit, sauf convention particulière (c. civ. art. 555 ; cass. civ., 3e ch., 19 septembre 2012, n° 11-15460).

La piscine commandée et payée par l’usufruitier constitue bien une construction nouvelle et aucune convention n’est venue en régler le sort.

Par ailleurs, l'usufruit n'a pas pris fin et la SCI n'est donc pas propriétaire de la piscine.

En conséquence, conclut la Cour, « cette société ne pouvait exercer l'action en garantie décennale, que la loi attache à la propriété de l'ouvrage ».