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Sous-location irrégulière d’un logement : le manquement grave justifie la résiliation du bail

En cas de sous-location d’un logement conventionné en violation de l’interdiction légale de sous-location, le preneur s’expose à une résiliation anticipée du bail et à la restitution au propriétaire de l’intégralité des sous-loyers perçus.

La Régie immobilière de la ville de Paris (le bailleur) a signé avec son preneur un bail portant sur un local à usage d’habitation qui interdisait la sous-location.

Alléguant que le preneur offrait une partie de son logement en sous-location par l’intermédiaire de la plateforme Airbnb, le bailleur a assigné son preneur en résiliation du bail.

La Cour d’appel de Paris a rejeté la demande en résiliation dudit bail. Elle a considéré si les logements conventionnés loués nus à des personnes physiques à titre de résidence principale ne peuvent faire l’objet de sous-location, la moyenne mensuelle des sous-locations, en l'espèce, n’était que de trois et demi et ne portait que sur une des trois chambres du logement que le preneur continuait d’occuper. Par suite, le manquement dénoncé n’était pas suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail en vertu des articles 1728 et 1729 du code civil.

Par ailleurs, la Cour d’appel de Paris a condamné le preneur à rembourser à la Régie immobilière de la ville de Paris la seule plus-value résultant des sous-locations illégales alors que le bailleur réclamait l’intégralité des sous-loyers perçus illégalement par le locataire.

Sur pourvoi du bailleur, la Cour de cassation casse et annule l’arrêt d’appel et renvoie l’affaire.

En effet, l’article D. 353-37 du code de la construction et de l’habitation pose à l’égard du preneur une interdiction formelle de sous-louer. Aussi, la mise en sous-location d’un tel logement constitue un manquement à ses obligations dont les juges d’appel devaient apprécier la gravité eu égard à l’interdiction légale de sous-location et d’un changement de destination des locaux susceptible d’être caractérisé par l’utilisation répétée et lucrative d’une partie du logement conventionné.

Enfin, en fractionnant les sous-loyers pour en attribuer une partie au propriétaire, représentant la plus-value de la sous-location illégale, et une partie au locataire, représentant le prix du loyer quotidien, la Cour d’appel a violé l’article 548 du code civil qui dispose que les loyers qui constituent des fruits civils appartiennent au propriétaire par accession.

Pour aller plus loin :

L'essentiel du patrimoine privé, « 70- Location d'habitation nue »

Cass. civ., 3e ch., 22 juin 2022, n° 21-18612

Date: 28/11/2024

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