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Plus-values des particuliers

Nouveau calcul des plus-values immobilières des LMNP : le formulaire est en ligne

L’administration fiscale vient de mettre en ligne le formulaire 2048-IMM millésime 2025 tenant compte du nouveau calcul des plus-values immobilières des loueurs en meublé non professionnels.

La loi de finances pour 2025 a mis fin au cumul d’avantages fiscaux dont bénéficiaient les loueurs en meublé non professionnels (LMNP). En effet, pour les cessions avant le 15 février 2025, les LMNP pouvaient déduire les amortissements pratiqués sur l’immeuble pour la détermination des loyers en BIC sans pour autant avoir à en tenir compte pour le calcul des plus-values immobilières lors de la revente des biens immobiliers loués qui s’effectuait par différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition.

Pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, le prix d’acquisition de l’immeuble cédé doit désormais être minoré du montant des amortissements admis pendant la période de location meublée, ce qui majore d’autant la plus-value brute réalisée (loi 2025-127 du 14 février 2025, art. 84 ; CGI art. 150 VB, III ; voir FH 4075, §§ 5-1 à 5-6). Ainsi, la plus-value brute est égale à la différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable.

Afin de tenir compte de cette nouveauté, l’imprimé 2048-IMM « Déclaration de plus-value sur les cessions d’immeubles ou de droits immobiliers autres que des terrains à bâtir » millésime 2025 a prévu une case 25 « Amortissements du prix d’acquisition en déduction pour les locaux d’habitation loués meublés en application de l’article 39 C du CGI » au cadre I « Détermination de la plus-value brute » venant en déduction du prix d’acquisition ou de la valeur vénale.

N'est toutefois pas à renseigner ligne 25 le montant des amortissements correspondant aux dépenses de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration admis en déduction (et donc, à ce titre pris en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu).

Il ressort de l’imprimé que la déduction des amortissements s’opère après la majoration effectuée sur le prix d’acquisition au titre des frais d’acquisition pour leur montant réel ou selon le forfait de 5 % en cas d’acquisition à titre onéreux (case 22) et au titre des dépenses de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration n’ayant pas déjà été prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu, au réel ou selon forfait de 15 % du prix d’acquisition si l’immeuble est bâti est détenu depuis plus de 5 ans (case 23).

Lorsque ces dépenses de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration ont été retenues pour leur montant réel, ce montant doit être diminué des amortissements admis en déduction à ce titre (précision sous la case 23).

La plus-value brute ainsi déterminée peut ensuite bénéficier des abattements pour durée de détention, et des abattements exceptionnels, le cas échéant, pour la détermination de l’impôt sur le revenu, des prélèvements sociaux, et s’il y a lieu, de la taxe sur les plus-values élevées (CGI art. 1609 nonies G).

Impôts.gouv.fr, 18 mars 2025 - Formulaire n°2048-IMM | impots.gouv.fr