Fiscal,Patrimoine

Plus-values des particuliers

Prix de revient d’un terrain détaché d’un ensemble immobilier

Pour déterminer le prix de revient d’un terrain à bâtir acquis concomitamment avec un ensemble bâti pour un prix global sans ventilation, l’administration fiscale peut s’appuyer sur la ventilation opérée dans la promesse synallagmatique de vente d’autant que ces valeurs sont corroborées par une estimation par comparaison.

Pour le calcul des plus-values immobilières des particuliers, il convient de déduire du prix de cession le prix d’acquisition des biens cédés (CGI art. 150 V à 150 VB).

Mais comment procéder lorsque le terrain à bâtir cédé faisait partie d’un ensemble immobilier acquis sans ventilation des prix ?

Illustration :

Des contribuables ont cédé en 2014 une parcelle de terrain à bâtir au prix de 540 000 € pour laquelle ils ont déclaré une plus-value immobilière nette de 72 375 €. L’administration, estimant que le prix d’acquisition s’élevait à 137 000 € et non à 435 000 € comme indiqué par les cédants, a redressé.

Selon elle, la plus-value taxable s’élevait non pas à 72 375 € mais à 392 725 €. Pour ce faire, elle a constaté que si l’acte d’acquisition du 12 janvier 2012 de l’ensemble immobilier comprenant la parcelle, une maison de maître et ses dépendances dont une maison de gardien faisait état d’un prix global de 635 000 € sans préciser les prix respectifs de la parcelle en litige et de l’ensemble bâti, cette parcelle avait été évaluée à 137 000 € et l’ensemble bâti à 498 000 € dans la promesse synallagmatique de vente du 13 septembre 2011. Ce sont également ces prix qui avaient été portés dans la déclaration d’intention d’aliéner afin de purger le droit de préemption urbain.

Par ailleurs, pour corroborer cette évaluation, et en l’absence de termes de comparaison pour des cessions de terrains classés comme la parcelle en litige, l’administration avait évalué l’ensemble bâti acquis concomitamment à partir du prix moyen de quatre ventes de maisons construites à la même époque et vendues en 2011, après avoir retranché d’un des termes de comparaison la valeur de la piscine dont il était doté et appliqué un abattement de 25 % sur la surface de la maison de gardien pour tenir compte de sa valeur moindre par rapport à l’habitation principale, ainsi qu’un abattement global de 20 % lié à l’absence de chauffage central et de raccordement de tout à l’égout de la maison principale, aboutissant à une valeur de 516 442 € proche du prix de 498 000 € indiqué dans la promesse de vente.

Dans ces conditions, le prix de 137 000 € retenu par l’administration pour le terrain cédé et obtenu par différence entre le prix d’acquisition de l’ensemble immobilier (635 000 €) et le prix d’acquisition du bâti (498 000 €) doit être regardé comme étant le prix stipulé dans l’acte.

Par ailleurs, sur renvoi, la cour administrative d’appel confirme que même si la proposition de rectification ne mentionnait pas l’année d’imposition, il ressortait sans ambiguïté qu’il s’agissait de l’année 2014. En effet, la proposition de rectification mentionnait que l’acte de vente avait été enregistré le 18 juin 2014 et que les intérêts de retard couraient le premier jour du mois suivant, soit le 1^er juin 2024.

Pour aller plus loin :

« Plus-values immobilières », RF 2020-3, § 522

CAA Lyon 5 janvier 2023, n° 22LY01223